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民泊と不動産投資って、どっちが儲かるのか?

2016/06/21

1 通常の賃貸における利回りを考えてみる

不動産投資において一番重要なのは何と言っても利回りですが、一言で利回りといっても実際には複数の意味があるのです。一般的に、利回りは以下の3種類に分けられます。

・表面利回り
・想定利回り
・実質利回り

 

・表面利回りとは?

よく不動産投資の広告などで「利回り年間~%!」などと見かける利回りが、この表面利回りと言います。この利回りは、単純に年間の家賃収入を購入金額で割った数字となりまして、いわば大ざっぱな指標と言えます。表面利回りの場合、物件の管理維持費や税金などは含んでいませんので、例えば表面利回り10%と書いてあったとしても、実際に10%の利益がまるまる手に入るわけではないのです。

・想定利回りとは?

次の想定利回りとは、物件の現状の賃料収入や相場賃料を基にして算出される利回りのことをいいます。想定利回りの場合、現状の賃料収入が今後も安定的に維持できる場合や、現状空室の場合には相場となる賃料で入居者を途切れずに確保することができた場合には問題ないのですが、やはり不動産投資には一定期間の空室や、空室を埋めるための賃料値下げといった想定外のマイナスはおこりうるので、実際は想定利回りを下回ることが多いのが現実といわれています。

・実質利回りとは?

最も重視するべき利回りといわれているのは、実質的利回りです。実質利回りとは、毎年かかってくる税金や物件の維持・管理に必要な費用などを差し引いて計算した利回りのことを指します。例えるなら、「表面利回り―かかった諸経費=実質利回り」ともいうべきでしょう。実際に手に入れる利益を現実的に想定する上で、一番役立つ指標なのです。

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2 不動産賃貸の実質利回りはどのくらいなの?

不動産を購入して賃貸に出す場合、一般的に実質的な利回りは4~6%程度と言われています。もちろん利回りは物件の条件により異なります。新築・中古などの条件によっても異なりますし、そもそもの利回りを算出する分母自体が物件の購入価格となりますので、不動産市場の景況感によっても利回りは大きく左右さてしまいます。

また、利回りが高いということは、金融の世界ではリスクが高いということを意味します。ですので、必ずしも利回りが高ければいいかというわけではないところのが難しいところなのです。そのため、不動産投資を目的として物件を購入する場合、利回りを高く設定しないと売却できない何らかの理由があるという逆の側面も考慮する必要になってくるのです。

この実質利回りが4~6%ということは、初期投資を回収するためには20年前後かかる計算になります。もちろん実際には20年以上保有しなくても途中で売りに出すこともできますので、ほとんどの不動産投資家は物件価格が安いタイミングに購入し、利回りを稼ぎながら物件価格が高騰したタイミングで売り抜ける、という行動を狙います。

しかし、これも「言うは易し、行うは難し」の典型で、実際には高値で物件を掴まされ、想定の利回りを担保できずに安値で売りに出さざるを得なくなる、ということもよく起こっているのです。

・Airbnbなど民泊サイトを使って民泊ホストになると、利回りはどのくらい見込めるの?

自身の物件を賃貸に出さずに、自身で所有しながらAirbnbなどの民泊サービスを利用して短期貸出を中心に運用するケースを考えてみましょう。某民泊代行運営会社における2物件の事例をご紹介していきます。

事例1

家賃:70,000円・収容人数:5名・駅徒歩:徒歩5分・面積:40.51㎡・間取り:1DK

月平均売上:170,000円
平均稼働日数:20日
売上/家賃:242%

事例2

家賃:45,000円・収容人数:5名・駅徒歩:徒歩9分・面積:34.50㎡・間取り:1DK

月平均売上:154,000円
平均稼働日数:22日
売上/家賃:342%

いずれの事例においても、民泊サービスの利用を通じて通常の家賃を遥かに上回る、2倍~3倍以上の収入を得ていることが分かります。しかし、これらの収入から差し引いて。代行サービスを利用する場合、下記のようなコストがかかります。

Airbnbへの手数料:3%
代行サービス会社への手数料:15~30%
維持費(消耗品費・通信費・光熱費など):~万円

仮に維持費が毎月固定で3.5万円、Airbnbおよび代行サービス会社への手数料があわせて20%だったと想定して事例1、事例2のケースを考えてみると、手元に残る利益はそれぞれ下記のようになります。

事例1:101,000円(170,000円 × 80% – 35,000円)
事例2:88,200円(154,000円 × 80% – 35,000円)
これらの数値を賃貸として貸し出す場合と比較すると、実際に手に入れる収益率は下記のようになります。

事例1:144%(実質収益101,000円/家賃:70,000円)
事例2:196%(実質収益88,200円/家賃:45,000円)

民泊の利回りは賃貸の約2倍もあるんですっ!200%ですよ!

つまり、手数料や経費などを差し引いた後でも、通常の賃貸として貸し出す場合に比べれば、約2倍~3倍の利回りが確保できるということが分かります。もちろん、上記は民泊代行サービスを活用して最適な運用を心がけ、宿泊の稼働率をしっかりと高めた成功事例を基にしたシミュレーションですので、民泊ホストになれば必ずしも賃貸収入を上回る収入が得られるというわけではありません。

 

ですが、民泊には通常の賃貸を大きく上回る利回りを確保できるチャンスがあるのです。だからこそ、今日本中の物件オーナーが、新たな不動産投資のチャンスとして民泊ビジネスに注目しているのです。

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・基本として、まずは不動産投資の基礎知識を身につけよう!

民泊運用は利回りという観点から考えても非常に魅力的な不動産投資の選択肢となる一方、民泊をめぐっては法規制やゲストと近隣住民とのトラブルなど、想定外のリスクも考慮した上で慎重な投資判断を行う必要があります。

不動産投資に慣れている方であれば問題ないかもしれませんが、初心者の方は、「民泊は儲かる」「民泊はおいしい」といった言葉を信用せず、まずは民泊運用を始める上で、適切な物件選びから運用利回りに対する感覚、不動産投資に絡むリスクなど、まずは不動産投資の基礎知識を身につけた上で検討するべきです。

 

不動産投資の基礎知識を身につける上では、不動産投資のセミナーに参加したり、プロに相談したりするのが一番効率的です。民泊が注目されてきてから、民泊専用の投資マンションを不動産会社が率先して建設していく風潮も見られるようになってきています。例えば、アパート・マンションの販売や賃貸管理を手がけるシノケングループは2015年12月、日本初の民泊特区となった東京都大田区で民泊対応型の投資用マンションの開発を行うことを発表し、民泊事業へ参入しています。

今後は、民泊運用を視野に入れた投資用マンションを東京を中心とした都心部で計画中とのことです。上記で紹介したシノケンでは不動産投資の初心者向けの無料セミナーを頻繁に開催していますので、その中で民泊対応型のマンション投資に関する最新情報も得られる可能性があります。このような大手ディベロッパーなどでは、っ無料でセミナーを開催しているところもあるので、情報収集を兼ねて気軽に参加してみるといいでしょう。