民泊ビジネス事例

民泊の物件探しで、気を付けるべき5つの事とは!

2016/07/31

172345f1dfa584d515e90cf9c40f304d_sみなさんこんにちわ~。暑い日が続きますね~。え、夏だから暑いのは当たり前だろって?そうですよね~。ちょっと今回は、物件を選ぶ際の見るべきポイントについて、調べてみました。内容としましては、エリア、間取り、駅からの距離、一棟物件、デザイナーズ物件の5つのポイントについてそれぞれ分けて解説していきます。

1.エリア

最初はエリアについて述べていきます。

観光をする時の感覚ですが、日本人と外国人は同じような観光名所を求めていることはあまりありえません。しいて言えば、京都や東京は目的である観光名所は一緒ぐらいかと思われます。宿泊エリアにしても、日本人向けと外国人向けで若干エリアは異なるのですが、ここでは一番伸びている訪日外国人旅行客をターゲットと仮定します。
外国人向けであれば、東京ですと、渋谷・原宿・新宿などが定番中の定番です。また観光名所として名高い浅草や東京の中でも外国人居住地域が近い六本木なども非常に人気があります。

西日本に目を向けると、現在は大阪の梅田や心斎橋が安定したエリアです。またその他の都市ですと、京都は断トツ人気です。その他では福岡・名古屋・金沢もとても外国人からは人気があり、今後も伸びていくものと思われます。

ここ10年の間で訪日旅行客の行動パターンは、これまでの東京一極とは打って変わって、LCC(ローコストキャリア)等の交通の発達により地方都市まで足を伸ばしている傾向があることから、日本中多くの観光地が、民泊を求められています。

ここ重要です!上手く稼ぐホストは近年地方の低賃料物件を狙いを定めている。

外国人旅行客は日本のターミナル駅以外を見ても分からりません。目印として「車で◯分」、「主要都市まで◯分」といったタイトルを見て宿泊先を選びます。つまり、乗降客数の少ない小さな駅でもリスティングの工夫次第で集客が可能なのです。なるべく賃料を抑え、収益をより残す手法が注目されています。

2 .間取り

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間取りについてです。ここは失敗しない民泊投資の物件選びにおいて、最も重要なポイントとなります。
まず初めてする方は、「最低でも1LDKで始めましょう」と申し上げます。
学生や一人暮らし用のアパートによくある1Kや1Rの部屋は失敗するケースが多いですが、その理由は大きく分けて2つあります。

1つは単価が取りづらい、2つは一人暮らし用マンションなどは競合が多い事です。
Airbnbの統計データをまとめてある、エアビーデータバンクを見てみましょう。
これは実際のAirbnbからクロール処理といって、データを集計する処理を行い、情報を整理しているサイトです。ご覧いただければわかりますが、どのエリアでも狭い間取りだと、物件数も多く、また室単価も低いことがわかります。

実は室単価が低いのは、物件数が多い場合は値下げ合戦を繰り広げる可能性もあり致命的なのです。仮に稼働率が70%取れたとしても、室単価が5000円であれば、1か月での収入は、10万円そこそこです。そこから家賃を引いて、幾らかの経費を引くと考えれば、少なくとも東京や大阪やその他の人気の大都市圏では収支が合わないことがわかります。

そして、競合が多いのも挙げられます。この業界の特徴として、メインプレーヤーは、民泊に理解のある若年層であることがいえるでしょう。まずは「自分の部屋から」もしくは「自分が借りられる部屋から」始めることになりますので、高家賃の物件は必然的に若年層だと審査が通りづらいです。このため狭い部屋でスタートし、そのまま失敗してしまうというケースが非常に多いのです。私の友人も、実際駅から7分の1DKマンション1室を民泊運営に使用していましたが、思ったほど集まらず、最後の月の稼働率は30%程だった為、民泊を辞めたそうです。

3.駅近

これは皆さん思われている事と思います。当然駅に近い方がいいのですが、実際の徒歩距離よりも、地図上の直線距離でどのくらいかが重要です。

理由は、民泊サービスの検索方法が挙げられます。airbnbなどの多くの民泊サービスは、地図から検索だからです。
つまり、自分が宿泊を検討しているエリアの名前を検索ボックスに入力して、探します。この検索結果の地図画面に、出ていることが非常に重要となります。検索結果に出ていれば、非常に有利になりますし、出ていなければかなり不利になります。
旅行者は宿泊エリアについて、土地勘のほとんどありません。実際の徒歩で何分かよりも、最初の検索でヒットするために、検索されたワードや検索された主要駅からの直線距離がどのくらいなのかという部分が非常に重要になってくるのです。

4.一棟物件

もしも、持ち家でも、賃貸で自身が払っていけそうな物件でも一棟物件があるなら、一棟物件がオススメです。
理由は2つで、ゲストの満足度と近隣住民との関係性です。
そもそも民泊サービスのようなCtoCのサービスでは、ユーザーからの評価を得られるかが、持続的な収益を生む上では重要なポイントになります。

一棟物件は、他の民泊物件よりも非日常感を生みやすく、宿泊してくれたゲストも高いレビューをつけてくれ易いのです。
また、周囲に迷惑をかける心配も大幅に軽減されます。マンションの場合、大家さんからの許可が得られていたとしても、近隣の住人に迷惑をかけていては、民泊を中長期的に続けることは不可能です。

5.デザイナーズ物件

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できるだけデザイナーズ物件を選ぶようにしましょう。くどいようですが理由は、あくまでもゲストの満足度です。

最近の民泊は内装がお洒落で、綺麗な物件ほど人気になり、高い室単価を実現できています。しかし元々は普通の部屋だったものを、自分のセンスのみで人が感動する・満足する内装にするにはやはり無理がありますし、時間もお金もかかってしまいます。
デザイナーズ物件は、リフォームなど行っているので家賃面高くなりますが、顧客満足度を非常に高い投資効率で、あげることが期待できます。物件を探す際は、デザイナーズ物件から探してみましょう。