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民泊物件に必要な保険って何?どんな保険を選べばいいの?

2016/06/28

投資目的で民泊物件の運用を検討している方や実際に運用をされている方が増えてきていますが、突発的なトラブルを回避するためのリスク管理も民泊物件の運用には必要です。

順調に運用している民泊物件が、火災や地震などの天災によって壊れてしまうことも考えられます。これらの被害にあう前に保険に加入することで、災害による被害を受けた場合の損失を補填できる可能性があります。ここでは、民泊物件が対象となる保険の種類や保険の適用対象となる物件、保険料の算定基準について知り、適切な保険を検討できるようにしましょう。

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1.火災保険に加入する

民泊物件に関係する保険は、建物自体や建物内部の物品が火災や風水害にあった場合に損失を補償する火災保険です。民泊物件に適用される火災保険は、火災や落雷・爆発や風ひょう雪災害による損害に限定した「普通火災保険」で、多くは対応が可能なのです。

ただし、この普通火災保険では地震や津波、噴火などの自然が原因で起こった大規模災害に基づく被害に対する補償を受けることができない為、注意が必要なのです。

民泊物件は宿泊費の徴収の有無に関わらず反復継続して不特定多数の人を宿泊させる物件となるため、住宅としては扱われず、事業用途としての「一般物件」や住宅用途と事業用途を併せ持つ「併用住宅物件」という扱いとなり、加入できる保険も事業用途に対応した保険が必須となります。

民泊の場合の「一般物件」とは、例えば、マンションに家主が居住しないまま複数の部屋で民泊サービスを提供する物件があげられます。現在一般物件になるのは、有償・無償を問わず、年に1回だけなどではなく継続的に不特定多数の人を宿泊させることを指します。

もう一つの形態で「併用住宅物件」があり、1階は自宅として利用し、2階、3階部分は民泊サービスを提供する物件があげられます。家主が住んでいる住宅への宿泊、あるいは家主が住んでいない所有物件への宿泊や、貸別荘のようなものなどもあります。ですから、どのような形態の民泊サービスであっても、事業物件用の火災保険の契約が必要で、住まいに掛ける住宅物件用の火災保険の契約してはいけません。

上記2種類の契約形態ですと、普通契約する住宅保険とは違い、用いられる保険料率も異なります。そしてこれら火災保険は、それぞれの物件の用途に合わせて適切に契約をしなくてはなりません。

  • 家主の居住している家の一室に泊まるサービスの場合…住宅兼事業の用途に該当=「併用住宅」
  • 家主は住んでいないが所有するマンションの一室でのサービスの場合…事業用に該当=「一般物件」
上記の通り、事業用途を含む保険に加入することで、民泊物件が火災にあった場合においても保険の適用対象となりますが、住宅用途の保険に加入している場合は住居に利用している場所のみが保険の適用対象となり、事業で利用している場所は保険の適用対象外となるため、加入する火災保険が適切であるかどうか、しっかり確認しましょう。

2.地震保険は民泊物件の適用対象外なのです

東日本大震災や熊本・大分地域地震など、日本では地震のリスクが多いといわれています。この他火山の噴火・津波による災害で発生した損失を補償する保険である地震保険も加入したいと考えている方もいるかと思いますが、地震保険の適用対象は住宅と生活用の動産に限られるため、民泊物件は地震保険の適用対象となりません。ただし、火災保険との同時加入が条件ですが「地震特約」を付ける事で補償を受けることができるサービスもあります。

この地震特約は、地震保険に加入できない事業用物件に対して、火災保険を拡張するという位置づけで、地震や津波などの火災以外の災害にも保険を適用するという目的で設定されており、この特約は損害保険会社に申請することで審査を受け、審査に通った場合に契約することができます。なので、地震特約を利用したいと考えても、契約を締結できない場合もあり、気を付けなければなりません。もしも、加入したい場合は現在加入している各保険会社に問い合わせてみましょう。

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3.該当する保険料の算定基準とは?

火災保険の保険料は、物件の用途、面積、構造等を基準として算定されます。物件の用途は民泊物件の場合、住宅としてではなく全部ないし一部が店舗や事務所として利用される「一般物件」に区分されます。また、物件の構造については、柱(木造、鉄骨、コンクリート、レンガ等)や外壁(モルタル、サイディング等)の材質や工法、法令上の耐火性能(耐火建築物、準耐火建築物、省令準耐火建物)に応じた等級が設定されており、これらに基づいて保険料が変わります。基本的に、耐火性能が高いほど保険料は安くなります。近年の建屋は耐震構造をクリアしている建物が多いので、保険料は安めと言えますが、30年以上前の建屋ですと、耐震はおろか外壁なども経年劣化していると思われ、新たに民泊うをしようとしても、物件自体が古かったりすると保険料が高くかさんでしまうことも考えられます。

 

まとめ

民泊での運用を検討している物件は、火災保険を利用する場合には建物の用途をしっかり把握し、民泊物件の適用対象となる火災保険に適切に加入しましょう。既に火災保険に加入している場合は、適切な保険に加入できているか、加入している各保険会社に確認することをおススメします。